Credit et financement
17 Juin 2019 à 11h51 - 22

SCPI en assurance-vie : les plus et les moins

Les SCPI de rendement boostent la rentabilité de l’assurance-vie : ces deux produits sont les préférés des Français, l’un générant des revenus et l’autre permettant d’épargner. Nombreux sont les avantages issus de ce montage, mais les inconvénients existent et sont encore peu connus. Quels sont-ils ?

Les plus de l’investissement : fiscalité allégée et faible ticket d’entrée

Tout d’abord, voici fonctionne l’investissement en SCPI dans une assurance-vie : les revenus locatifs rejoignent directement l’assurance-vie et ne peuvent être utilisés pendant au moins une période minimale de 8 ans. L’épargnant a également le choix de conserver les parts de SCPI bien au-delà de ces 8 ans s’il souhaite obtenir des rentes à vie.

Dans les deux cas, les revenus locatifs des SCPI revêtent alors les mêmes caractéristiques que les primes classiques. C’est pourquoi, ils sont imposés de la même manière, c’est-à-dire que l’épargnant les déduit de son imposition. La fiscalité de la plus-value est également la même. Si l’épargnant opte pour une sortie en SCPI et qu’il réalise des gains, ces derniers seront exonérés d’impôt. Il faut cependant prévoir le paiement de frais de sortie.

Autre point fort de l’investissement en SCPI dans l’assurance-vie : l’acquisition à prix décoté. En effet, le ticket d’entrée est plus faible par rapport à celui proposé par les sociétés de gestion pour un investissement en direct et ce, grâce à la négociation des prix de la part à la source.

Troisième gros avantage : le délai de jouissance est raccourci dans le cas de l’investissement via l’assurance-vie. Rappelons que le délai de jouissance est la période séparant la date d’acquisition de la SCPI et celle où l’investisseur commence à récolter les revenus. Si la SCPI est souscrite en direct, ce délai peut aller de 2 à 4 mois, voire plus. Il est seulement d’un mois pour une SCPI achetée dans une assurance-vie.

Les inconvénients : un choix limité, des frais prélevés

Les assureurs sélectionnent eux-mêmes les SCPI qu’ils vont à leur tour proposer aux investisseurs. C’est pourquoi, le choix est assez limité. De plus, ce sont surtout les SPCI de rendement qui font partie du portefeuille des assureurs, c’est-à-dire celles qui sont basées sur l’immobilier professionnel. On ne retrouve presque pas de SCPI fiscale dans les contrats d’assurance-vie. Il en est de même pour les SCPI de plus-value. Par conséquent, l’investisseur n’a pas tout à fait la liberté de choisir celui qui correspondra totalement à son profil, sauf s’il souhaite épargner sur le long terme et réduire son impôt sur le revenu pendant la phase de détention de ses parts.

Puisque les SCPI appartiennent avant tout à l’assureur, c’est lui qui va profiter d’une proportion plus avantageuse dans l’exploitation de ces dernières. Par exemple, en cas de revalorisation des parts, l’assureur décide seul s’il répercute ou non les avantages y afférents sur les contrats de ses clients. À titre de rappel, c’est l’assureur qui demeure pleinement propriétaire de toutes les SCPI de l’assurance-vie.

Attention également aux frais générés par le montage, sachant que l’assureur est susceptible de prélever des frais de gestion entre autres. Ces taxations sont cependant librement fixées par les compagnies d’assurance, d’où des taux extrêmement variés.

Dernier point, le portefeuille d’unités de comptes dans une assurance-vie est diversifié, ce qui fait que l’épargnant profitera non seulement des revenus de la SCPI de son choix mais aussi ceux d’autres actifs tels que les parts de FCP ou de SICAV. Ce sont des produits plus ou moins volatils, sources des risques de perte en capital. Toutefois, cette composition est personnalisable : tout épargnant peut demander à réajuster la composition des actifs et rééquilibrer le couple rendement-risque en réintégrant par exemple des fonds en euros plus conséquents.

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